채무자 이행시기 경과시 담보경매·본등기청구 가능
 
 >>알아두면 돈 되는 부동산 상식
　담보가등기는 채무자가 채권자로부터 돈을 빌리면서 만일 변제기가 도래해도 채무를 갚지 못할 경우에는 자신의 부동산 소유권을 채권자에게 넘겨준다는 대물변제의 예약을 하고 그 담보의 목적으로 하는 가등기를 말한다.
　예를 들어보자. 甲이 乙로부터 1억원을 연 10%의 이자율로 빌리면서 1년 후에 원리금 1억1000만원을 변제하지 않을 때에는 甲 소유의 시가 2억원의 아파트 소유권을 乙에게  이전할 것을 약속하였다. 이를 `대물변제의 예약’이라고 하는데, 이 대물변제의 예약을 가등기해 두면 乙의 채권이 담보된다.
　그러다가 만일 변제기가 되어도 채무자 甲이 원리금 1억1000만원을 갚지 않으면 乙은 해당 아파트 가격에서 원리금 1억1000만원을 공제한 금액(이를 `청산금’이라고 한다)을 甲에게 지급하고 가등기에 기해서 본등기를 함으로써 아파트의 소유권을 취득한다.
　혹은 이 경우에 乙의 판단에 따라 甲의 아파트에 대해 경매를 신청해서 그 낙찰대금에서 자신의 채권액을 변제받을 수 도 있다.
담보가등기에는 경매청구권과 우선변제권이 인정된다. 그래서 담보가등기권자는 목적 부동산에 대해서 경매를 실행할 수 있고 또 경매절차에서 가등기의 순위에 따라 우선변제를 받게 된다. 경매에 있어서 담보가등기는 저당권과 같이 취급된다. 즉, 경매에서 담보가등기는 저당권이라고 생각하면 된다.
　담보가등기권자가 채권을 변제받는 방법
　위에서 언급한 것처럼 담보가등기권자는 만일 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우에 2가지의 방법으로 자신의 채권을 회수할 수 있다.
　첫째, 가등기의 목적이 된 부동산을 경매 신청하여 그 매각대금에서 배당을 받아 자기채권의 만족을 얻을 수 있다. 즉, 매각대금에서 자신의 채권액을 우선변제 받는 것이다. 해당 부동산에 경매가 이루어지면 담보가등기는 저당권으로 보게 되므로 그 등기순위에 따라 우선변제를 받는다.
　때로는 해당 부동산에 대해서 담보가등기권자가 아닌 다른 권리자가 경매를 신청하여 경매절차가 개시될 수도 있다. 예를 들어 해당 부동산에 저당권이나 전세권이 설정되어 있는 경우 저당권자나 전세권자가 경매를 신청할 수도 있고, 또한 일반채권자가 경매를 신청할 수도 있다. 이처럼 다른 채권자에 의하여 경매가 개시된 경우에도 담보가등기권자는 가등기의 순위에 따라 우선변제를 받는다.
　둘째, 담보가등기권자는 해당 부동산의 소유권을 취득하는 방법을 통하여 자신의 채권을 변제받을 수 도 있다. 즉, 담보가등기권자는 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우에 가등기의 목적인 부동산의 가액과 채권액의 차액(이를 `청산금’이라 한다)을 채무자에게 통지하고, 그 통지가 채무자에게 도달한 날로부터 2개월(청산기간)이 경과하면 청산금을 채무자에게 지급하고 가등기에 기하여 본등기를 함으로써 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있다.
　만일 목적 부동산의 평가액이 채권액을 초과하지 않아 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 청산금이 없다는 사실을 통지해야 한다. 그리고 청산금이 없는 경우에는 청산기간(2개월)이 경과한 후에 곧바로 본등기를 하여 소유권을 취득할 수 있다. 즉, 청산금이 없다는 내용의 통지가 채무자에게 도달한 날로부터 2개월이 경과하면 가등기에 기한 본등기를 함으로써 부동산의 소유권을 취득하게 되는 것이다.
　이 때 부동산의 가액과 채권액은 `통지 당시’의 평가액으로 한다. 그리고 담보가등기에 기한 본등기청구와 청산금의 지급은 동시이행의 관계에 있다. 즉, 청산금지급과 본등기에 의한 소유권취득은 동시에 이루어져야한다는 것이다.
자료제공:사람과미래공인중개사 T.254-8100