선순위 임차인·집주인 체납 확인 가능해진다… 전세 피해 줄어들까
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선순위 임차인·집주인 체납 확인 가능해진다… 전세 피해 줄어들까
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  • 승인 2022.12.05
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이렇게 달라집니다
최근 서울·수도권 신축 빌라를 중심으로 ‘깡통 전세(전셋값≥매맷값)’ 거래가 급증하면서 국토교통부가 이달 중 대대적인 현장 단속을 실시하는 등 고강도 전세 사기 대응책을 내놓을 것으로 알려졌다. 사진은 1일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집지역의 모습. 뉴스1
전세 계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인에 대한 정보와 함께 임대인의 체납 사실도 확인할 수 있게 돼 전세 피해가 줄어들 전망이다.

법무부와 국토교통부는 21일 이러한 내용의 주택임대차보호법 일부개정법률안을 입법예고했다. 이번 개정안은 전세사기 방지대책의 후속조치로 마련됐다.

현행법상으로도 임차인이 되려는 사람은 행정복지센터나 등기소 등 확정일자 부여기관에 선순위 보증금 등 임대차 정보를 요청할 수 있다. 다만 임대인이 동의를 거부하면 정보를 얻을 수 없다.

또 임대인이 계약 전 체납한 세금이 있는 경우 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선하지만 세금 체납 여부를 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 알 수 없다는 문제가 있다.

이에 정부는 주택임대차보호법 개정으로 ‘선순위 임차인 정보 확인권’과 ‘체납정보 확인권’을 신설할 방침이다.

우선 전세 계약을 하려는 사람이 임대인에게 정보제공 동의를 요구할 수 있다는 점을 분명히 하고 요청이 있으면 임대인이 반드시 동의해야 한다고 규정한다.

임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 권한도 신설된다. 납세증명서는 납부기한연장액, 압류·매각의 유예액 등을 제외한 다른 체납액이 없음을 증명하는 것으로 인터넷으로 쉽게 발급할 수 있다.

다만 정당한 사유가 있는 경우 임대인이 납세증명서 제시 거부권을 행사할 수 있게 했다.

최근 부동산 가격 하락으로 임차인이 보증금을 회수하지 못할 가능성이 커지면서 우선변제를 받을 소액임차인의 범위와 변제금 액수도 상향 조정된다.

권역별로 소액임차인의 범위를 일괄적으로 1500만원, 최우선변제금액을 일괄적으로 500만원 각각 상향한다. 정부는 이러한 내용의 주택임대차보호법 시행령도 입법예고했다.

예를 들어 서울시의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 현재 보증금 1억5000만원 이하에서 1억6500만원 이하로 확대되고 최우선변제금은 현재 5000만원 이하에서 5500만원 이하로 증액된다.

정부의 주택임대차표준계약서 개정은 임차인의 안정적 보증금 회수에 기여할 것으로 예상된다.

현행법상 임차인의 대항력은 전입신고를 마친 다음날 발생하는데 일부 임대인이 이를 악용해 계약 직후부터 전입신고날까지 타인에게서 돈을 빌리고 저당권을 설정해주는 경우가 있었다. 이 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못할 가능성이 있다.

이에 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 위반 시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 표준계약서에 추가했다.

아울러 기존 표준계약서에 없던 관리비 항목을 신설하면서 계약 체결 전 당사자들이 관리비에 관해 충분히 논의를 하도록 했다.

법무부는 “원룸·오피스텔에서 관리비를 근거 없이 청구할 수 없도록 하기 위해 ‘일정 규모 이상의 집합건물 관리인은 관리비를 포함한 장부를 매월 작성하고 증빙자료를 보관해야 한다’는 내용의 법안이 국회에 제출돼 있다”며 “법안의 조속 통과를 위해 노력하겠다”고 밝혔다.




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