땅 보다 자본중심으로 발전...7,80년대 투자방식 안 먹혀
인구 수-부동산수요량 비례,결국 부동산 값 상승 둔화로
양도소득세도 실거래가 기준
부동산 투자에 수주대토 교훈 새겨야 할 때
 
　80년대식 투자방법으로는 안 된다
　수주대토(守株待兎)라는 말이 있다.
　옛날 송나라에 어떤 농부가 있었다. 하루는 밭에서 일을 하고 있는데 난데없이 토끼가 한 마리 뛰어가다가 나무에 부딪혀 죽고 말았다. 갑작스럽게 횡재를 한 농부는 죽은 토끼를 집어 들고 이렇게 생각했다.
　`젠장! 토끼가 이렇게 저절로 뛰어나와 나무에 부딪혀 죽는 줄 진작 알았다면 농사 따위는 짓지 않았을 텐데’
　농부는 그 날부터 농사를 집우치우고 날마다 먼발치에서 그 나무를 바라보면서 토끼가 와서 부딪혀 죽기만을 기다렸다. 그 결과 토끼는 한 마리도 얻지 못하고 일 년 농사만 망치고 말았다.
　`부동산不動産’이라는 말이 참 재밌다. 부동산은 말 그대로 움직이지 못하는 재산이다. 토지나 건물이 대표적인 부동산이다. 그런데 이 말을 좀 달리 해석하는 사람들이 있다. 부동산이란 `움직이지 않고 가만히 있으면서 돈 버는 재산(수단)’이라고 생각하는 사람들이 있다.
　7, 80년대에는 부동산투자로 돈 벌기가 쉬웠다. 좀 과장되게 말해서 부동산을 사 두기만 하면 돈을 벌었다. 높은 경제성장률과 인구증가율 때문에 전국적으로 `부동산개발’붐이 일었기 때문이다. 그래서 요즘도 가끔 이런 옛날 방식의 투자방법을 선호하는 사람들이 있다. 도심과 멀리 떨어진 미개발지역의 땅을 사서 값이 오르기를 기다리는 것이다. 보통 이런 경우에는 부동산개발업체가 집어넣는 `바람’도 마음의 결단을 내리는데 한 몫 한다.
　과거에는 이런 투자방법이 유효했다. 그러면 과연 앞으로도 이런 식의 투자방법이 먹힐까? 이제는 아니라고 본다. 이렇게 생각하는 이유는 크게 세 가지다.

　경제성장률 둔화에 따른 개발압력 약화
　이제 우리 경제는 과거처럼 높은 성장률을 보이기 어려울 것이다. 따라서 경제성장에 따른 부동산개발압력이 점점 약해져 갈 것이고, 그 결과 외곽 지역의 지가가 개발로 인해 폭등하는 현상도 갈수록 줄어들 것이다.
　더구나 이제는 경제구조가 과거처럼 땅을 많이 필요로 하는 제조업중심으로 성장하는 것이 아니라 점차 땅 보다는 자본을 많이 필요로 하는 금융이나 서비스업 중심으로 발전
하고 있어서 경제성장에 따른 부동산개발 압력은 더욱 약화될 것이다.
　
　낮은 인구증가율
　부동산가격도 다른 재화와 만찬가지로 기본적으로 수요와 공급에 의해서 결정된다. 수요가 많으면 가격이 올라가고 반대로 공급이 많으면 가격은 내려간다.
　우리나의 출산율이 세계에서 가장 낮은 수준이라고 한다. 인구증가율이 낮아지면 부동산수요 증가율도 낮아지고 따라서 부동산가격 상승률도 낮아질 수밖에 없다. 예전처럼 대박을 터뜨릴 기회도 점점 더 줄어드는 것이다.
　물론 부동산수요량이 반드시 인구의 수에만 비례하는 것은 아니다. 생활양식의 변화, 삶의 질 향상 등으로 과거에는 없었던 새로운 부동산 수요가 생겨나기도 한다. 그러나 이런 정도의 수요증가로 과거 7,80년대의 상황을 따라잡을 수는 없다.
　그렇다면 요 몇 년 사이 수도권 일부지역이 신도시 개발로 인하여 땅 값이 폭등하고 그래서 그 지역주민이 거액의 보상금을 받아 부자의 반열에 오르는 것은 어떻게 생각하느냐고 묻고 싶을 것이다. 이런 지역에 투자하면 하루아침에 떼돈을 버는 것 아니냐고.
　인구의 수도권 집중으로 수도권지역의 땅값이 오르고 있는데, 인구의 수도권 집중 현상은 앞으로도 계속될 것으로 보인다. 그래서 이들 지역에서 땅으로 돈 버는 사람들이 앞으로도 계속 생겨날 것이다. 그러나 이는 일부지역에 국한된 현상일 뿐이다. 왜냐하면 주택은 `편리성’이 생명이기 때문이다.
　주거지역은 도심에서 너무 멀리 떨어지면 안 된다. 생활이 불편해지기 때문이다. 따라서 인구가 수도권으로 집중한다고 해서 수도권 전 지역이 다 개발될 수 있는 것은 아니다. 서울로 통근이 가능한 주변지역에 국한될 뿐이다.
　만일 새로운 신도시를 서울로의 출퇴근이 전혀 불가능한 지역에 개발한다면 과연 얼마만큼의 수요가 있을까? 설사 그 안에서 자급자족이 가능한 형태로 개발한다고 하더라도 수요는 그리 많지 않을 것이다. 지방에 살던 사람들이 수도권으로 삶의 터전을 옮기는 것은 궁극적으로 서울을 목적으로 한 것이기 때문이다.
　
　실거래가로 부과되는 바뀐 세금제도
　예전에는 각종 부동산세금이 공시가격을 기준으로 부과 되었다. 대표적인 예로 부동산을 처분했을 때 내는 양도소득세가 특별한 경우를 제외하고는 공시가격을 기준으로 부과되었다.
　그러던 것이 이제는 거의 모든 부동산세금이 실거래가를 기준으로 부과된다. 양도소득세도 실거래가로 부과된다.
　서울에 사는 한 투자자가 저 멀리 시골에 있는 토지를 하나 매입했다고 하자. 그리고 이 지역에 개발이 일어나서 가격이 오르기만을 기다리고 있다고 해 보자.
　이 투자자는 보유기간동안 재산세를 납부해야한다. 그리고 막상 가격이 올라 처분해도 양도차익에 대해 양도소득세를 내야한다. 이것저것 떼고 나면 별로 남는 게 없다. 지금의 부동산조세제도 아래서는 무조건 사 두기만 하면 돈 버는 일은 기대하기 어렵다. 부동산투자도 이제 공부해야 하는 시대가 온 것이다.
　 자료제공: 사람과미래 공인중개사 T.254-8100