>>알아두면 돈되는 부동산 상식
상가건물임대차보호법
 
 
　상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 있어서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호함으로써 상가임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2001년 12월 29일 법률 제6542호로 제정되었다.
　주거용 건물의 경우 주택임대차보호법이 제정되어 있어 임차인들의 권리보호나 구제가 상당부분 가능하였으나 상가임차인의 경우에는 권리보호의 사각지대에 놓여있어서 그 보호 장치가 사실상 전무한 상태여서 상가임차인들이 피해를 입는 경우가 많았다.
　예를 들어 상가건물의 임대차에서 임대료 인상과 임대인의 해지권한 남용, 혹은 임대차존속기간의 불안정성이나 월세 산정시 높은 이자율의 적용문제, 그리고 임대차 종료시 임대보증금의 미반환문제와 임차권에 관한 등기의 어려움 등 임차인들이 각종 불이익을 당해 왔던 게 현실이었다. 그래서 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호하기 위하여 상가건물임대차보호법이라는 특별법을 제정하게 되었다. 주택임대차보호법이 주거용 건물의 임대차에만 적용되는 것처럼 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에만 적용된다.
　상가건물임대차보호법은 상가건물의 임차인들을 보호하기 위하여 제정된 특별법이다. 그래서 특별법인 상가건물임대차보호법의 규정이 민법에서 규정하고 있는 일반적인 임대차 규정보다 우선하여 적용되게 된다.
　즉, 상가건물임대차보호법은 민법에 대해 특별법의 성격을 가지므로 상가건물임대차보호법에 규정된 사항에 대해서는 민법에서 정해놓은 일반적인 임대차 규정을 적용하지 않고 상가건물임대차보호법에서 정한 규정을 적용한다는 것이다.
　그리고 상가건물임대차보호법은 경제적 약자인 상가건물임차인의 보호를 위한 강행규정(편면적 강행규정)의 성격을 갖는다. 이 법 제15조에는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”고 규정하고 있다. 반면, 상가건물임대차보호법의 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 유리한 것은 유효하다.
　한편, 상가건물임대차보호법이 시행됨에 따라 부동산시장에 많은 변화가 일어났는데 특히 경매시장에 많은 변화가 나타났다.
　경매의 경우에 상가건물임대차보호법이 제정되기 전에는 상가건물의 임차인들은 그들이 전세권등기를 해놓고 있지 않는 이상은 낙찰자에게 대항할 수 있는 방법이 전혀 없었다. 그래서 임차한 건물이 경매처분 되면 무조건 상가를 비워줘야 했으나 이제는 이 법의 제정으로 상가임차인들도 일정한 요건을 갖추고 있다면 경매의 경우에도 보호받을 수 있는 길이 열리게 되었다. 반면 낙찰자 입장에서는 상가건물을 낙찰 받으려 하는 경우에 이제는 상가임차인들의 권리관계를 철저히 분석해야만 하는 상황에 놓이게 되었다.
　
　▶상가건물임대차보호법의 적용대상
　 첫째, 상가건물이어야 한다.
　상가건물임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 여기서 상가건물이란 소득세법·부가가치세법·법인세법에서의 사업자등록대상이 되는 건물을 말한다. 즉 모든 상가건물이 이 법의 보호대상이 아니고 그 중 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 상가건물임대차보호법의 적용대상이 된다.
따라서 종교, 자선단체 및 동창회, 종친회 등 각종 친목모임의 사무실 등은 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니다.

　둘째, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록신청을 해야 한다.
　상가건물의 모든 임차인이 상가건물임대차보호법의 보호대상이 아니고 그들 중 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 임차인만이 보호대상이다. 이 때 사업자등록의 대상은 자연인(외국인 포함)은 물론 법인도 포함하고 있다. 주택임대차보호법의 적용대상은 자연인에 한하므로 법인은 제외되나, 상가건물임대차보호법은 자연인은 물론 법인까지 포함된다.

　셋째, 보증금이 일정액 이하인 임차인만 보호대상이다.
　상가건물임대차보호법은 `대통령령이 정하는 보증금액’을 초과하는 임대차에 대해서는 적용하지 않는다. 따라서 모든 상가건물의 임차인이 보호대상이 아니라 보증금(환산보증금)이 일정액 이하인 임차인만 상가건물임대차보호법의 보호대상이 되는데, 보증금(환산보증금)이 해당 지역별로 다음 금액 이하인 임차인만이 이 법의 적용을 받는다. 그리고 환산보증금은 보증금에다 월세에 100을 곱한 값을 더해서 계산한다.
(환산보증금 = 보증금 + 월세 * 100)
　예를 들어서 보증금이 1억원이고 월세가 매달 100만원이라면 환산보증금은 2억(1억 + 100만 * 100)이 된다. 따라서 이 경우 서울지역에서는 상가건물임대차보호법의 보호대상이 된다. (서울시는 환산보증금이 2억 6000만원 이하이면 이 법의 보호를 받으므로). 전세보증금에 월세를 주고 있는 상가임차인의 경우에는 전세보증금에다 월세금액에 100을 값을 더해 주면 환산보증금이 계산된다.

　넷째, 등기하지 않은 전세계약에도 준용한다. 상가건물임대차보호법은 등기하지 않은 전세계약(미등기전세)에도 준용한다. 이 경우 `전세금’은 `임대차의 보증금’으로 본다(법 제17조).
그리고 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 아니한다(법 제16조).
　지금까지 상가건물임대차보호법의 적용대상에 대해서 살펴보았는데, 한 가지 주의할 점이 있다. 상가건물의 임차인을 보호하자는 상가임대차보호법은 2001년 12월 29일 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행되었다. 그래서 이 법은 2002년 11월 1일 이전에 물권을 취득한 제3자에 대해서는 효력이 없다.
예를 들어 만일 2002년 11월 1일 이전에 이미 저당권이 설정된 건물이라면 이 건물의 임차인은 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.
자료제공:사람과미래공인중개사