<알아두면 돈되는 부동산 상식>
부동산투자자가 투자 대상 부동산에 대해서 조사하고 확인하는 방법은 각종 공부(서류)를 이용하는 방법과 직접 현장을 답사하여 눈으로 확인하는 방법 두 가지가 있다. 관공서가 작성하여 비치하는 장부인 공부는 일정한 사항을 공적으로 증명하는 기능이 있다. 투자자는 공부를 통해 대상 부동산에 대한 기본적인 사항, 권리관계에 관한 사항, 기타 공법상 이용제한 및 거래규제 등에 대해 조사 ·확인할 수 있다. 이를 좀더 구체적으로 알아보자.
 
　① 부동산의 표시에 관한 사항
　투자 대상 부동산의 소재지, 지목, 면적, 구조 등 부동산 표시에 관한 사항은 지적공부(토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도)와 건축물대장으로 확인하면 된다.
　토지의 소재지 확인은 토지대장·임야대장으로 하고, 건물의 소재지 확인은 건축물대장으로 한다. 소재지 확인은 토지의 경우 지번까지 조사하여야 하고, 건물의 경우는 하나의 토지 안에도 여러 동의 건물이 있을 수 있으므로 건물번호까지 정확히 조사해야 한다.
　지목은 토지대장 또는 임야대장으로 확인하는 것이 원칙인데 경우에 따라서는 지적도 ? 임야도로 확인할 수 도 있다. 지목은 공부상 지목과 실제의 이용 상황이 불일치하는 경우가 많으므로 반드시 현장답사를 병행해야 한다.
　토지의 면적은 토지대장 또는 임야대장으로 확인하며 각 필지별로 확인해야 한다. 지적도나 임야도에는 토지의 면적이 기재되지 않는다. 건물의 면적은 건축물대장을 통해 확인하는데, 각 층별로 면적을 확인해야 한다.
　건축물의 구조와 용도는 건축물대장으로 확인한다. 그런데 공부에 기재된 구조나 용도가 실제상황과 다른 경우가 많으므로 현장답사를 해봐야 한다. 건축물의 건축연도 역시 건축물대장에 기재되어 있다. 건축연도를 통해 건물이 얼마나 오래되었는지, 앞으로 얼마나 사용가능한지 등을 알아볼 수 있다. 건축물대장에는 건축허가일자, 착공일자, 사용승인일자가 기재되어 있는데, 건축연도는 `사용승인일’을 기준으로 판단한다.
　등기부등본에도 역시나 위에서 열거한 부동산 표시에 관한 사항이 기재된다. 그런데 만일 부동산의 표시에 관하여 등기부에 기재된 내용과 지적공부에 기재된 내용이 서로 다를 경우에는 지적공부의 내용을 기준으로 한다. 부동산의 표시에 관한 사항은 지적공부가 등기부등본보다 우선이다. 반대로 부동산 소유권(소유자)에 관한 사항은 등기부등본이 지적공부보다 우선한다.
　그리고 지적공부에 기재된 내용과 등기부에 기재된 내용이 서로 다를 경우, 혹은 공부상의 내용과 실제 현황이 일치하지 않을 경우에는 반드시 그 이유를 확인해 봐야 한다.
　② 권리관계에 관한 사항
　대상 부동산위에 설정된 권리관계는 부동산등기부등본에 기재되어 있다. 따라서 부동산의 권리관계에 관한 사항은 등기부등본을 통해서 확인하면 된다. 부동산 소유자에 관한 사항도 등기부등본을 가지고 확인한다.
　만일 토지대장 등 다른 공부에 나타난 소유자에 관한 사항이 등기부등본과 일치하지 않을 때는 등기부등본에 기재된 사항을 기준으로 하되, 왜 일치하지 않는지 그 이유를 반드시 확인해야 한다.
　③ 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항
　토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항은 시·군·구에서 발급하는 `토지이용계획확인서’로 조사·확인한다.
 자료제공:사람과미래 공인중개사  T.254-8100